一般賃貸住宅と譲渡型賃貸住宅の違い②

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（2018/2/5 配信）

 

【目次】
1. 個別相談のご案内
2. 日本初！地方を救う譲渡型賃貸投資ガイドより
3. セミナーのご紹介

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1. 個別相談のご案内
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個別相談にお申込みいただきますと、未公開物件を含む多数の物件をご紹介させていただきます。
この機会にぜひ個別相談にお申し込みください。

会場：東京都港区高輪2丁目14-17 グレイス高輪ビル8階

個別相談申込フォームよりご予約ください。
※お一人様1時間程度を予定しております。
※お時間が重なってしまった場合は先着順となります。
相談料：無料

⇒個別相談のお申込みはこちらから
https://form.run/@renesys-3695

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2. 日本初！地方を救う譲渡型賃貸投資ガイドより
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【一般賃貸住宅と譲渡型賃貸住宅の違い②】

 

今日の東京はあいにくの雪です。

投資家様からのたくさんのお問い合わせを頂いておりまして有難うございます。

物件が不足しておりますが、徐々に案件が出てきておりますので、

物件情報のメルマガでご確認の上、本部までご連絡をお待ちしております。

 

 

さて、一般賃貸住宅と譲渡型賃貸住宅の違いシリーズ第二弾です。

 

賃貸経営はとてもシンプルです。

 

収入の増加と支出の削減を継続的に実現していくことです。

 

そこに様々な市場動向、景気動向、人口動態などが関係してくるわけです。

 

経年でどれだけ空室が生まれるのか、家賃が下がるのか、わからないわけです。

 

一番簡単なのは、空室が生まれない、家賃が下がらない賃貸経営が実現すればいいのです。

 

当たり前すぎる話で大変申し訳ありません。

 

 

 

結論から言いますと、それを実現しているのが譲渡型賃貸住宅ということになります。

 

ですが、それだけでは、誰でもお分かりになることなのでもうちょっと細かくしてみます。

 

 

収入、つまり売上ですね。この構成要素は、

単価　×　数量　です。

 

 

 

賃貸経営に置き換えますと、

賃料　×　稼働室数　です。

 

 

 

新築時　家賃１０万円　１０戸　毎月の賃料収入　は　１００万円　です。

 

 

賃貸経営では、この新築時の毎月１００万円が

 

 

 

 

！！　上限　！！

 

 

 

と考えて、いかに維持していくか、ということを考え続けなければなりません。

賃貸経営は、売上の上限が決まっているわけです。

 

 

 

例外的に、賃貸収入以外の収入や、景気の向上によって賃料が上昇傾向になることもありますが、

 

当社の譲渡型賃貸住宅の展開エリアである首都圏近郊～地方部では、まずありえませんので除外します。

 

 

 

・家賃を下落させない（できる限り新築の賃料を維持する）

・入居期間を１日でも伸ばす（空室期間を１日でも減らす）

シンプルにこれだけを追求するだけです。

 

 

 

しかし、ご自身の持たれている物件だけが、そのエリア内で上記の２点を達成できるでしょうか？

 

これは全く不可能です。

 

リノベーションや、設備の強化など、近隣物件の差別化で勝てるのは、一時的なものです。

 

 

その追加投資分を取り戻すことができたとしても、

 

人口減少、特に賃貸需要のターゲットたる生産年齢人口の減少がほぼ全市町村で起きています。

 

 

日本国内では、需給バランスが完全に崩壊しているので、賃料下落を防ぐ、空室増を防ぐ、といった防御は無意味です。

 

カッコいいリノベーションなど、ハード（建物自体や内装や設備など）で戦いだしたら、完全に消耗戦に突入します。

 

周りもカッコいいリノベーションをした瞬間に、賃料下げ合戦スタートです。

 

新築を供給し続けなければ成立しないビジネスモデルのアパートビルダーがまだまだ建て続けます。

 

 

 

 

そんな中で、譲渡型賃貸住宅は、

 

賃貸期間満了後に、土地建物を譲渡する、ということを条件に、

 

賃料減ゼロ、空室ゼロを実現しています。もちろん合法的にです。

 

 

 

 

出口としての土地建物売却益というキャピタルゲインをゼロにしてもこの手法が

最も安定的に、最大の収入を確保することになります。

 

 

次回は、収入と支出の、支出について、お話しします。

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3. セミナーのご紹介
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次回セミナーは現在未定となっております。
開催が確定し次第ご案内いたします。

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