不動産投資4.0とは（２）

2018/11/19発行

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（2018/11/19 配信）

【目次】
1. 個別相談のご案内
2. 日本初！地方を救う譲渡型賃貸投資ガイドより

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1. 個別相談のご案内
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個別相談にお申込みいただきますと、未公開物件を
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会場：東京都港区高輪2丁目14-17 グレイス高輪ビル8階

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相談料：無料

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2. 日本初！地方を救う譲渡型賃貸投資ガイドより
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【　不動産投資4.0とは（２）】

前回は、
スルガ問題までの不動産投資3.0に関してでした。

これから、不動産投資に対する認識、
過去の成功法則を改める時期が来ています。

私は、これからの不動産投資は、
「4.0」として、定義していきたいと考えています。

中長期の不動産投資事業計画の作成時に、
従来「3.0」であれば、
年間賃料下落率1%程度に設定し、
稼働率を95%程度に設定するなど、
非常に楽観的なシミュレーションを
顧客に平然と提案してきました。

また、最終的に売却する際に設定する際の
キャップレートも、現状相場「3.0」に倣って、
築20年で10％～15%程度で設定して、
高く売り抜け売却益が入るように
提案してきました。

つまり、

「売るための事業計画」だったわけです。

この事業計画で、
金融機関が融資承認することによって、
それが「お墨付き」をもらったかのように、
顧客の中で「正しい事業計画」として
錯覚していきます。

年間賃料下落率1％、稼働率95%、
売却時10～15%のような状況が、
果たして20年後まで継続するのでしょうか？

これを保証でカバーしようとして、
サブリース契約が誕生しました。

賃料保証、空室保証がついていながら、
15%前後の保証料を搾取されてきました。

この従来の「3.0」を真っ向から否定し、
まったく新しい不動産投資として
確立していったのが、「譲渡型賃貸投資」です。

一言で言ってしまうと、

賃料収入完結型不動産投資

というものです。

長期の不動産投資において、
資産デフレ下における安全性の担保には、
出口の売却益という概念自体を否定した方が
いいというものです。

人口減少、少子高齢化が急速に進む日本では、
資産デフレのスピードは、予測不可能です。

楽観的な予測に立って投資することは
非常に危険であります。

最後までお読みいただきありがとうございます。

※人口集中地域など、資産価値の下落が軽微、
又は見込まれないエリアに関しては、
この認識の限りではありません。

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